О вопросах аренды земельных участков рассказывает заместитель начальника межмуниципального отдела по Лабинскому и Курганинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Наталья Черных.
Отношения, связанные с арендой земли, регулируются как гражданским, так и земельным законодательством, причем последнее имеет приоритет. При аренде земельных участков главным образом ориентируйтесь на нормы Земельного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ. Однако учтите, что помимо них в данной сфере существует большое количество других нормативных актов. Это могут быть как законы (например, Закон об обороте земель сельхозназначения), так и подзаконные акты (например, Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582, устанавливающее, в том числе, принципы определения арендной платы за публичные участки).
По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется:
-предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование;
- вносить арендную плату и вернуть земельный участок арендодателю при прекращении договора.
Временный и возмездный характер пользования имуществом - основные признаки этого договора. При этом возмездность в первую очередь отличает его от договора ссуды (безвозмездного пользования).
Если собственник участка - частное лицо, заключите договор в общем порядке для всех договоров. Составьте договор в простой письменной форме. Рекомендуем заключать его в виде одного документа, подписанного сторонами. Такая форма наиболее удобна для подтверждения факта заключения договора и взаимодействия контр-агентов в процессе его исполнения. Если земельный участок находится в публичной собственности, договор аренды чаще всего заключается на торгах. Однако возможно его заключение и без проведения торгов.
Чтобы составить договор аренды земельного участка, включите в него существенные условия:
- предмет договора. Главное - укажите сведения об объекте аренды, позволяющие точно его определить;
- размер арендной платы;
- условие, относительно которого по заявлению одной из сторон надо достичь соглашения.
Рекомендуем также согласовать срок аренды и состояние земельного участка на момент передачи.
Если вы арендуете земельный участок, находящийся в публичной собственности, учтите особенности согласования условий об арендной плате. В частности, что размер арендной платы определяется на торгах и (или) в соответствии с нормативным актом уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления.
Если срок аренды составляет год или более, договор аренды земельного участка нужно зарегистрировать. Обратите внимание, что регистрировать нужно и договор аренды части земельного участка. Регистрация такого договора возможна, если часть земельного участка учтена в ЕГРН. Однако поставить на кадастровый учет часть участка можно и одновременно с регистрацией договора аренды. Чтобы зарегистрировать договор аренды в Росреестре, оформите заявление, подготовьте необходимые документы и уплатите госпошлину, подайте заявление и документы на госрегистрацию.
По общему правилу вы можете предоставить земельный участок в субаренду без согласия арендодателя, при условии его уведомления. Обратите внимание, что субаренда государственных и муниципальных земельных участков в некоторых случаях запрещена. Чтобы сдать участок в субаренду, составьте договор, включите в него существенные условия, которые аналогичны существенным условиям договора аренды (см. п. 2 ст. 615 ГК РФ). Если договор субаренды заключен на год или более, его нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Договор аренды земельного участка можно изменить или расторгнуть:
- по соглашению сторон, если иное не установлено законом;
- в одностороннем внесудебном порядке, если такое право установлено законом, иными правовыми актами или предпринимательским договором;
- через суд - по основаниям, установленным законом или договором. В частности, при существенном нарушении договора.
Земельное законодательство закрепляет ряд специальных оснований для расторжения договора аренды земельного участка. Например, арендодатель может инициировать прекращение аренды в случае использования земельного участка с нарушением требований законодательства. Арендатор при прекращении договора аренды обязан возвратить земельный участок арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. На практике срок возврата часто определяют в договоре. Если такое условие есть, верните участок в срок, указанный в договоре. Срок возврата также может быть установлен в типовых (примерных) формах договоров, которые применяются в некоторых случаях (см., в частности, примерную форму, утвержденную Приказом Минэкономразвития России от 12.04.2006 г. № 95).
Если срок возврата не предусмотрен договором, определите его по правилам ст. 314 ГК РФ с учетом положений ст. 622 ГК РФ. Например, суды могут прийти к выводу, что срок возврата земельного участка определяется моментом прекращения действия договора.
Обратите внимание: если вы не вернете земельный участок в надлежащий срок, за все время просрочки арендодатель вправе требовать внесения арендной платы, а также возмещения убытков, когда она не покрывает причиненных убытков.